정부는 주택 구매의 진입 장벽을 낮추기 위한 방안으로 '지분형 모기지(지분형 주택담보대출)' 시범사업을 도입할 계획이며, 자세한 로드맵은 2025년 6월에 공개할 예정입니다.
아직 구체적인 정책은 확정되지 않았지만, 지분형 모기지의 혜택을 받기 위해서 미리 자격 요건과 시장 전망을 알아보는 분들이 매우 많습니다.
목차
정책 내용과 목적
지분형 모기지 제도는 기존의 일반적인 주택 구매 방식과는 다르게, 자금 여력이 부족한 사람을 위해 집을 혼자서 100% 소유하는 것이 아니라 정부 또는 공공기관과 함께 집을 공동으로 소유하는 개념입니다.
정확히는, 집을 살 때 필요한 금액의 일부를 한국주택금융공사(HF)와 같은 공공기관이 "지분 투자"라는 형태로 대신 부담해주고, 그만큼의 지분을 해당 기관이 소유하는 구조입니다.
예를 들어 10억 원짜리 아파트를 구매하고자 할 때, 기존 방식에서는 은행에서 70%를 대출받더라도 나머지 30%, 즉 3억 원의 자기자본이 필요했습니다.
하지만 지분형 모기지를 활용하면 공공기관이 5억 원을 지분 투자하고, 나머지 5억 원 중 3.5억 원을 은행 대출로, 1.5억 원만을 자기자본으로 부담하면 됩니다.
즉, 자금 여력이 부족한 사람도 상대적으로 적은 돈으로 내 집 마련을 할 수 있는 기회를 얻게 되는 것입니다. 공공이 지분을 보유하고, 사용료만 내는 구조이기 때문에 상대적으로 안정적인 재정 관리가 가능하다는 장점도 있습니다.
여기서 말하는 "사용료"란, 정부가 대신 부담한 지분에 대해 구매자가 매달 일정 금액을 납부하는 것을 말합니다.
쉽게 말해, 공공기관이 소유한 집의 일부를 임대해 쓰는 개념입니다. 이 사용료는 일반적인 은행 대출의 이자보다는 훨씬 낮게 책정되며, 이는 구매자에게 경제적 부담을 덜어주는 역할을 합니다.
지분형 모기지의 혜택
1) 초기 자금 부담 완화: 공공기관이 집값의 50%를 지분으로 보유함으로써 구매자는 적은 금액으로도 내 집 마련이 가능합니다. 특히 서울이나 수도권처럼 집값이 비싼 지역에서 효과가 클 것으로 기대됩니다.
2) 저렴한 사용료: 공공이 보유한 지분에 대해 납부하는 사용료는 시중금리보다 낮아 경제적 부담이 적습니다. 즉, 일반 은행 대출에 비해 매달 내야 할 돈이 줄어들게 되는 셈입니다. 이는 장기적인 관점에서 가계의 재정 안정에도 도움을 줄 수 있습니다.
3) 유연한 지분 회수: 향후 여건이 나아지면 공공 지분을 추가로 매입해 완전한 소유권을 확보할 수 있습니다. 상황에 따라 내 집의 지분을 점차 늘려가는 방식이라, 재정 상황에 맞게 유연하게 대응할 수 있습니다. 이는 집값이 오르기 전에 지분을 확보할 수 있는 기회가 되기도 합니다.
4) 시세차익 공유: 집값 상승 시 매각을 통해 시세차익을 지분 비율에 따라 나눌 수 있습니다. 이는 일종의 위험분산 효과를 줍니다. 투자에 따른 이익도 함께 나누지만, 손해가 발생할 경우 공공기관이 일정 부분 부담해 주기 때문에 리스크가 줄어드는 효과도 있습니다.
지분형 모기지의 리스크
1) 집값 하락 시 손실 분담: 집값이 떨어지면 공공이 손실을 분담하긴 하지만, 전체 자산가치가 줄어드는 리스크는 피할 수 없습니다. 내가 투자한 금액보다 적은 금액으로 집을 팔게 되는 상황이 생길 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.
2) 정부와 공동 소유: 집의 일부를 공공과 공유하게 되므로, 완전한 소유권이 없다는 심리적 거부감이 있을 수 있습니다. 특히 '내 집은 내가 100% 소유해야 한다'는 생각이 강한 사람에게는 불편하게 느껴질 수 있습니다.
3) DSR 규제 회피 우려: 대출이 아닌 지분 투자로 분류되기 때문에, 이중 레버리지와 같은 과열 투기의 통로로 활용될 가능성도 제기되고 있습니다. 이는 실제 실수요자보다 투기 목적의 수요가 몰릴 수 있다는 우려로 이어질 수 있습니다.
4) 시장 과열 가능성: 초기 자금 부담이 낮아지면 실수요자뿐 아니라 투기 수요도 유입될 수 있어 부동산 시장이 다시 과열될 수 있습니다. 정부의 정책이 의도와는 다르게 시장 전체를 자극할 수 있다는 점에서 세심한 제도 설계가 요구됩니다.
| 혜택 | 리스크 |
|---|---|
| 초기 자금 부담이 대폭 낮아져서 적은 돈으로도 집 구매 가능 | 정부와 공동 소유 구조로 심리적 소유권 약화 가능성 |
| 정부 지분 사용료가 시중 이자보다 낮아 매달 부담 줄어듦 | DSR 규제 회피 수단으로 악용 가능성 있음 |
| 나중에 여유가 생기면 정부 지분을 사서 완전한 소유 가능 | 집값 하락 시 전체 자산가치 하락 위험 존재 |
| 집값 상승 시 정부와 차익 공유로 리스크 분산 효과 | 수요 증가로 인한 집값 상승 및 시장 과열 가능성 |
지분형 모기지 자격요건
정부는 무주택자를 중심으로 점수제를 통해 시범사업 참가자를 선발할 예정입니다. 다만, 현재까지 발표된 내용은 시범사업의 방향성과 주요 검토 항목에 대한 설명이며, 구체적인 기준과 확정된 시행 내용은 관계 부처 간 협의가 진행 중입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 무주택자 여부 | 현재 집이 없는 사람을 우선 선정 대상으로 고려, 실수요자 중심의 정책 운영을 목표 |
| 계층 우대 | 청년, 신혼부부 등 자금 여력이 부족한 실수요자 배려 |
| 대상 주택 가격 | 서울 10억 원, 경기 6억 원, 지방 4억 원 이하 주택에 한함. 지역 간 주택 가격 차이를 고려한 조건입니다. |
| 자기자본 요건 | 통상 집값의 15% 내외로 추정 (10억 원 집 기준 약 1.5억 원). 기본적인 준비자금은 필요 |
부동산 시장 전망
지분형 모기지는 분명 실수요자의 내 집 마련 문턱을 낮추는 데 도움이 될 수 있지만 다음과 같은 시장 반응도 예상됩니다.
1) 수요 증가로 인한 집값 자극 가능성: 초기 부담이 낮아지면 부동산 수요가 급증해 집값 상승을 유발할 수 있습니다. 특히 수도권이나 인기 지역의 경우에는 예상보다 더 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
2)정책 타이밍 논란: 현재는 부동산 시장이 조정기에 접어든 시점이라, 섣부른 수요 유입은 시장을 혼란스럽게 만들 수 있습니다. 적절한 시점에 안정적으로 시행되는 것이 중요하다는 것이 전문가들의 의견입니다.
3)과거 정책 회귀 우려: 과거 공유형·손익형 모기지가 시장 반응이 냉담했던 점을 감안하면, 제도의 성공 여부는 철저한 설계와 보완 장치에 달려 있습니다. 당시에는 정책의 취지는 좋았지만, 현실과의 간극이 커서 제대로 안착하지 못했습니다.
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